Ley de propiedad horizontal

En España la propiedad horizontal y por consiguiente las comunidades de propietarios esta regulada por la Ley 49/60 el 21 de Julio sobre la propiedad horizontal.

Modificaciones ley.

Ley 2/88 de 23-2-1988 (BOE de 27/2/88)
Ley 3/90 de 21-6-1990 (BOE de 22/6/90)
Ley 10/92 de 30-4-1992 (BOE de 5/5/92)
Ley 8/99 de 6-4-1999 (BOE de 8/4/99)
Ley 1/2000 de 7-1-2000 (BOE de 8/1/2000)
Ley 51/2003 de 2-12-2003 (BOE de 3/12/03)
Ley 19/2009 de 23-11-2009 (BOE de 24/11/2009)
Ley 26/2011 de 1-08-2011 (BOE de 02/08/2011)
Ley 8/2013 de 26-06-2013 (BOE de 27/06/2013)

Esta Ley regula la utilización de espacios y servicios comunes del inmueble. Además de la citada Ley, están los estatutos de carácter interno redactados por la propia comunidad de vecinos que regulan la organización y normas menores para los vecinos e inquilinos. En muchos casos sirven para fijar criterios en situaciones de conflicto de intereses de los propios vecinos.

Puedes consultarla Aqui

¿Como constituir una comunidad de propietarios?

El primer paso que deberemos llevar a cabo para constituir dicha comunidad sería:

  • Reunión con todos los propietarios
  • Crear el acta de constitución y nombrar al presidente y secretario.
  • El presidente y el secretarioe  realizará los trámites de legalización, obtener CIF y apertura de cuenta.
  • Creación de un fondo de reserva que nunca puede inferior al 5%
  • Aprobación de indicaciones sobre personal laboral  en los supuestos de que sea necesario.
  • Comprar libro de actas en una papelería.
  • Ir al registro de propiedad para legalizar el libro de actas.
  • Agencia Tributaria
  • Abrir cuenta a nombre de la comunidad.
  • Finalmente se deberá transcribir el acta de constitución al libro de actas, además de normas internas,  reuniones y demás cuestiones.

Para solicitar el NIF ante la Agencia tributaria, cubrir el mod. 037 y se deberá aportar los siguientes documentos:

  • Original y fotocopia de escritura o documento del título constitutivo de la propiedad horizontal.
  • Fotocopia de la primera página del Libro de Actas debidamente diligenciado por el registrador de la propiedad.
  • Fotocopia del NIF de la persona que firme la declaración censal que habrá de ser el presidente de la Comunidad.(Si es el propio interesado quien presenta ante Agencia tributaria, no será preciso la aportación del NIF)
  • Original y copia del Acta o documento donde se recoja el nombramiento del presidente.

Si se acredita que el libro de actas esta debidamente diligenciado por el registrador de la propiedad, se podrá entender que la comunidad de propietarios esta constituida y asignará un NIF definitivo, sin necesidad de que se aporte su titulo constitutivo. Si no se aportase,se asignará un NIF provisional.

Otro tema importante es la redación de los estatutos de la comunidad de propietarios, ya son estos los que dicten las normas de convivencia de la comunidad.. En la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) no se establece ninguna norma y tampoco el contenido que debe aparecer en los estatutos de una comunidad de propietarios.

Ni en esta última reforma de la la Ley de Propiedad Horizontal, ni en la anterior, existe ningún modelo tipo de los Estatutos de una comunidad de Propietarios, por ello,en el podemos establecer  todos los servicios individuales, necesidades presente o futuras que afecten a esa comunidad, siempre respetando los preceptos de la ley.

En este sentido, para su elaboración, es interesante contar con el asesoramiento de un profesional.

Los Estatutos deben ser aprobados por unanimidad y en una Junta extraordinaria de propietarios convocada a tal efecto.

Una vez aprobados en dicha Junta, deben ser inscritos en el Registro de la Propiedad de nuestro Municipio.

Si el edificio es de nueva construcción, es el promotor el que se encarga de redactarlos y también estará obligado a entregar una copia al comprador de cada piso, reflejado en la escritura de compra.

Si  los estatutos no están inscritos , los estatutos solo obligan a los propietarios en el momento de su elaboración y aprobación, de forma que si un propietario vende su piso y entra un nuevo vecino, este no estará obligado por los estatutos, ya que  al no estar registrado no obliga a terceros.

De todas formas, tener estatutos en una Comunidad no es en absoluto obligatorio, muchas comunidades no los tienen ,ya que los estatutos de una comunidad no dejan de ser más que una adaptación de la Ley a las circunstancias concretas de cada Comunidad.

Para modificar los estatutos una vez elaborados y publicados se sigue el mismo trámite, esto es:

   «aprobación unánime en Junta de Propietarios, e inscripción de los cambios en el registro que corresponda»

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Una gran mayoría de las comunidades de propietarios desconocen las obligaciones de protección de datos.

Las comunidades de propietarios están obligados a cumplir con la ley de protección de datos, una exigencia que puede acarrear sanciones económicas elevadas.

La mayoría de las comunidades de propietarios españolas desconocen sus obligaciones en materia de protección de datos, siendo las causas de las infracciones más habituales hasta el momento, aquellas relacionadas con:

  • las comunicaciones a través del tablón de anuncios
  • Datos económicos de propietarios morosos
  • Existencia de cámaras de video vigilancia.

Un ejemplo , son las sanciones impuestas por  publicación en el tablón de anuncios de datos de carácter personal de los vecinos morosos de la Comunidad de Propietarios.

Únicamente se puede informar de los propietarios morosos en la convocatoria de la junta ,para que éstos sepan que estarán privados de su derecho a voto durante su celebración, y quedara reflejado en el acta.

Dicha convocatoria se enviará primero al domicilio a efectos de comunicaciones  facilitado por el propietario por lo que no deberá exponerse la misma en el tablón de anuncios de la comunidad.

La publicación de la convocatoria en el tablón de anuncios con datos de morosos sólo estará justificada si no se ha podido notificar la deuda o el acuerdo de liquidación de la misma en el domicilio que tiene designado el propietario en España o, en su defecto, en el piso o local perteneciente a la comunidad, y se acredite este intento de comunicación.

Para evitar posibles denuncias se recomienda el uso del tablón para comunicaciones y notificaciones del ámbito de la comunidad.

Otra de las infracciones más frecuentes, es la instalación de cámaras de videovigilancia sin las garantías de la LOPD.

Son obligaciones de la comunidad, entre otras:

  • Señalizar con carteles de advertencia de zonas videovigiladas  en un lugar suficientemente visible, tanto en espacios abiertos (jardín comunitario, piscina, etc.) como cerrados (portal, garaje, escalera….)
  • Comunicar a la Agencia la creación del fichero donde se registran las grabaciones
  • Nombramiento en Junta General de Propietarios de los órganos de gobierno habilitados para la visualización.

El administrador de fincas , actuará como encargado del tratamiento de los ficheros,  pero será la comunidad de propietarios el responsable de los ficheros.

Las obligaciones de la Comunidad de Propietarios durante el tratamiento de datos podemos resumirlas en:

– Adoptar las medidas necesarias para garantizar la seguridad de los datos.

– Guardar el secreto profesional.

– Regular la cesión de datos y el acceso a los mismos por cuenta de terceros.

– Ejercitar los derechos de acceso, rectificación, cancelación y oposición.

Modificación de la ley de propiedad Horizontal

Reforma introducida por la ley 8/2013 del 26 de Junio de rehabilitación y renovación urbanas.Entrada en vigor. 28 de Junio de 2013

Novedades más significativas.

  • Ampliación del ámbito de aplicación a las subcomunidades  y las entidades urbanísticas de conservación.(artículo 2).
  • Las mejoras o modificaciones de cada piso o local no alterara la cuota atribuida , que solo podrá variarse de acuerdo a lo establecido en los art 10 y 17 de esta ley.
  • Obligación del propietario a permitir paso de servidumbre necesarios para la realización de obras comunes, teniendo derecho a que le resarza de daños y perjuicios (Se deberán revisar las pólizas de seguro multirriesgo de la comunidades, para no llevarse ninguna sorpresa).
  • Las cantidades debidas a la comunidad de propietarios vencidas de la anualidad en curso y la de los tres años anteriores, adquieren condición de preferentes por encima de las hipotecas o embargos preventivos anotados en el Registro de la Propiedad.
  • El comprador del inmueble responderá de las deudas de comunidad de la parte vencida de la anualidad en curso y de los tres años anteriores.
  • De las derramas para mejoras, responderá el propietario en el momento de la exigibilidad de las cantidades afectas al pago de dichas mejoras.
  • La dotación del fondo de reserva nunca podrá ser inferior, en ningún momento del ejercicio presupuestario, al mínimo legal establecido del 2,5% del presupuesto ordinario. Para calcular esta cantidad se tendrá en cuenta las cantidades extraídas  durante el ejercicio para atender a gastos de obras o actuaciones de obligado cumplimiento del art 10. Y al inicio de cada ejercicio se efectuará las aportaciones necesarias para cubrir su diferencia.
  • Regulación del régimen de mayorías de las Juntas, dándole el carácter de obligatorias a determinadas obras, impliquen o no modificación del título constitutivo, o si vienen impuestas por la Administración o a solicitud de los particulares.

Destacamos:

Las derivadas del cumplimiento del deber de conservación del inmueble, las relativas a la accesibilidad para personas con discapacidad o mayores de 70 años y las derivadas de la inclusión del inmueble en un ámbito de rehabilitación o de regeneración y renovación urbanas.

Efectivamente se mejoran las condiciones para poder su­primir las barreras arquitectónicas.La petición para la realización de estas obras puede solicitarla tanto el propie­tario de vivienda, como el de local, antes solo era el primero y ahora se obliga a la Co­munidad siempre que el importe repercutido anualmente no supere las doce mensualida­des ordinarias de gastos comunes, como señala el art. 10.1 b).

Con anterioridad a la reforma existía un derecho a veto si un pro­pietario tenía ingresos anuales inferiores a 2,5 veces el IPREM y esto se ha suprimido.

  • Se modifican solo algunos quorum del art. 17 de la LPH. Las reformas más relevantes de este precepto son.

La instalación del ascensor: antes debía adoptarse por las tres quintas partes de la tota­lidad de cuotas y propietarios, ahora es por ma­yoría de la totalidad de cuotas y propietarios, como señala el art. 17.2 en relación con el 17.8.

Las mejoras, por el contrario, han aumentado el quorum, antes bastaba con el acuerdo de la mayoría y ahora es necesario el de las tres quin­tas partes de la totalidad de cuotas y propieta­rios, así se establece en el art. 17.4.